전용면적,공급면적,분양면적이란?
분양광고를 보면 분양가가 평당 1,000만원 이니 1,500만원이니 하는 것을 종종 볼 수 있는데 평당 단가를 계산하는 기준이 다 똑같을까요?
부동산의 시세를 얘기 할 때 평당 단가를 기준으로 하는데 분양하는 부동산 물건의 아파트냐 주상복합이냐 상가냐에 따라 평당 단가 산출 방법이 다르기 때문에 알고 가셔야 합니다.
아파트의 경우 공급면적을 기준으로 평당 분양가를 말하며 주상복합 및 오피스텔의 경우 분양면적을 기준으로 삼으며 상가는 계약면적을 기준으로 평당 분양가 및 시세를 말합니다. 승인을 받아 분양을 하는 아파트의 경우'주택공급에 관한 규칙'의 적용을 받기 때문에 분양평형의 표기 방법이 동일하나 건축허가를 받는 주상복합이나 오피스텔등의 경우 분양평형 표기 방법에 관하여 특별히 규정되어 있지 않기 때문에 주체에 따라 표기방법이 다양하여 평당 분양가만 보고 분양가의 높고 낮음을 판단해서는 안되며 반드시 전용면적을 기준으로 환산하여 가격을 비교 해야 분양가가 높고 낮음을 알수있습니다.
예를 들어 A아파트가 공급면적 기준으로 33평이고 평당1,000만원에 분양을 하며 전용률이84%라고 가정하고 B아파트는 동일평수 33평에 평당980만원에 분양을 하고 전용률이 78%라 가정한 후 다른 모든 기준이 동일할때 내가 단독으로 사용 할 수 있는 면적인 전용면적만을 기준으로 한다면 둘 중 어느 아파트가 더 싼 아파트인가? 즉 평단가를 전용률로 나누면 전용면적 평당 분양가가 산출되며 계산하면 다음과 같습니다.
A아파트는 1,000만원/84%를 계산하면 전용면적 평당1,190만원이고 B아파트는 980만원/78%를 계산하면 전용면적 평당1,256만원이 됩니다. 표면적으로는 980만원 하는 아파트가 평당 20만원 싼 것 같지만 전용면적을 기준으로 환산해 보면 평당 66만원이나 비싸다는것을 알 수 있습니다.
면적의 개념을 알아보면 다음과 같습니다.
1,전용면적
주택법 시행규칙 제2조 제2항에 의하면 전용면적은 단독주택의 경우에는 지하실,본 건물과 분리된 창고,차고 및 화장실면적을 제외한 주거전용면적을 말하며 공동주택의 경우 외벽의 내부선을 기준으로 한 면적인 안목치수를 적용한 면적을 말합니다.
2,공급면적
전용면적과 주거공용면적의 합계를 말합니다.
3,분양면적
전용면적과 주거공용면적 및 기타공용면적까지의 합계면적을 말합니다.
4,주거공용면적
주택법 시행규칙에 따르면 복도,계단,현관등 공동주택의 지상층에 있는 공용면적을 말합니다.
5,기타공용면적
주택법 시행규칙에 따르면 주거공용면적을 제외한 지하층,관리사무소 등 그 밖의 공용면적을 말합니다.
6,계약면적
분양면적과 지하 주차장면적의 합계면적을 말합니다.
7,BAY
아파트의 경우 일반적으로 남향 또는 동남향을 향하여 몇 개의 구분된 공간이 있느냐에 따라 두칸일경우 2BAY
세칸의 경우3BAY, 네칸일의 경우 4BAY라고 부릅니다.
8,설비공간
통상AD,PD면적이라고 하는 설비공간은 건축법시행령이 개정되면서 전용면적에 제외되었습니다.시행령 제119조 제1항 제3호 마목에 건축물의 외부 또는 내부에 설치하는 굴뚝,다스트슈트,설비덕트 기타 이와 유사한것의 설치를 위한 구조물은 바닥면적에 산입하지 아니한다고 규정되었기 때문입니다.
참고로 건축도면이나 설비도면상 자주 등장하는 약어들을 살펴보면 다음과 같습니다.AD는 Air Duct의 약자이며 PD는 Pipe Duct의 약자이다.EPS는 Electric Pipe Space, ST는 Smoke Tower, PS는 PD와 같은 의미이며 Pipe Space, DA는 Dry Area의 약자로 사용되고 있습니다.
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